Louer en tant que particulier : les obligations du bailleur en 2026

Louer sans agence ne réduit pas les obligations du propriétaire. Pour une résidence principale, le bailleur doit préparer un logement décent, sélectionner le locataire sans discrimination, utiliser un contrat conforme et remettre les documents obligatoires. Les règles diffèrent ensuite selon que le logement est vide, meublé ou soumis à un bail mobilité.

Cette checklist vise la location d’habitation classique en métropole. Des règles locales (permis de louer, encadrement du loyer ou règlement sanitaire départemental par ex.) peuvent s’ajouter.

1. Vérifier que le logement est décent

Le logement doit protéger la sécurité et la santé du locataire, comporter les équipements essentiels et ne pas être infesté de nuisibles ou de parasites. Il doit aussi respecter une dimension minimale : au moins une pièce principale avec une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³. Un règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant.

La performance énergétique fait désormais partie de la décence. Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit entre 2025 et 2027, le logement doit être classé de A à F au DPE : un logement classé G ne peut donc plus être loué dans ce cadre. La classe F sera à son tour exclue à partir de 2028, puis la classe E à partir de 2034.

Référence : Service-Public.fr : critères de décence d’un logement en métropole.

2. Préparer une annonce et un loyer conformes

L’annonce doit présenter le logement sans information trompeuse et afficher les mentions requises, notamment les informations énergétiques. Le loyer ne se fixe pas toujours librement : les règles de zone tendue, d’encadrement à la relocation et, dans certaines communes, de loyer de référence peuvent s’appliquer.

Avant la publication, vérifiez l’adresse dans les simulateurs officiels et conservez le calcul du loyer. Si un complément de loyer est envisagé dans une commune soumise à l’encadrement du niveau des loyers, ses caractéristiques et sa justification doivent être examinées avec soin.

Référence : Service-Public.fr : règles de fixation du loyer d’un logement privé.

3. Demander uniquement les justificatifs autorisés

Le propriétaire peut vérifier l’identité, le domicile, la situation professionnelle et les ressources d’un candidat, mais uniquement au moyen des justificatifs prévus par la réglementation. Il ne peut pas réclamer n’importe quel document, ni demander une somme pour « réserver » le logement avant la signature du bail.

La même prudence s’applique à la caution. Utiliser une liste écrite des pièces autorisées permet d’évaluer les dossiers avec des critères identiques et de limiter la collecte de données inutiles.

Référence : Service-Public.fr : justificatifs pouvant être demandés au futur locataire et à sa caution.

4. Sélectionner sans discrimination

La décision ne peut pas être fondée sur un critère interdit comme l’origine, le sexe, la situation familiale, la grossesse, l’âge, le handicap, l’état de santé, la religion, l’orientation sexuelle ou l’identité de genre. Une différence de traitement peut être directe ou indirecte.

Définissez à l’avance des critères objectifs liés à la capacité à payer et aux garanties autorisées, puis appliquez-les de la même manière à chaque candidature. Gardez une trace sobre de la décision sans conserver plus longtemps que nécessaire les pièces personnelles des candidats non retenus.

Référence : Service-Public.fr : critères de discrimination interdits, notamment pour l’accès au logement.

5. Utiliser un bail conforme et remettre les annexes

Le contrat doit correspondre au type de location. Pour un logement vide loué par un particulier, la durée minimale est en principe de trois ans ; pour un meublé constituant la résidence principale du locataire, elle est en principe d’un an, ou neuf mois pour un étudiant. D’autres règles s’appliquent au bail mobilité.

Le bail reprend notamment l’identité des parties, la description du logement, la date de prise d’effet, la durée, le loyer, les charges, le dépôt de garantie et les informations exigées sur le loyer précédent ou les travaux, lorsqu’elles sont applicables. Un état des lieux d’entrée est établi lors de la remise des clés.

Le dossier de diagnostic technique joint au bail peut comprendre le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb, les états des installations de gaz et d’électricité de plus de quinze ans, l’état des risques et le diagnostic bruit selon la situation du logement. La liste exacte dépend du bien et de sa localisation ; l’amiante obéit à une règle de mise à disposition distincte.

Référence : Service-Public.fr : rédaction du bail d’un logement vide et documents annexes.

6. Encaisser et restituer correctement le dépôt de garantie

Pour un logement vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Pour un meublé classique, il peut atteindre deux mois hors charges. Aucun dépôt ne peut être demandé pour un bail mobilité.

Après la restitution des clés, le délai maximal est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsqu’il révèle des différences justifiant des retenues. Ces retenues doivent être justifiées. En copropriété, une provision maximale de 20 % peut, sous conditions, être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.

Référence : Service-Public.fr : dépôt de garantie d’un bail d’habitation.

7. Gérer les charges et les documents pendant le bail

Seules les charges récupérables prévues par les textes peuvent être refacturées. Pour des provisions sur charges, une régularisation est faite au moins une fois par an en comparant les provisions reçues aux dépenses réelles. Le décompte et le mode de répartition sont transmis avant la régularisation, et les justificatifs restent disponibles pendant six mois.

Le bailleur doit aussi assurer la jouissance paisible du logement, réaliser les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives et remettre gratuitement une quittance lorsque le locataire la demande après paiement intégral.

Référence : Service-Public.fr : charges locatives et régularisation.

8. Donner congé seulement à l’échéance et dans les formes

Le propriétaire ne met pas fin librement au bail à tout moment. Pour une location vide, il peut donner congé à l’échéance avec un préavis d’au moins six mois ; pour un meublé classique, le préavis est d’au moins trois mois. Le congé doit reposer sur un motif autorisé : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux.

La notification, son contenu, le calcul du délai et la situation d’un locataire protégé demandent une attention particulière. Un congé tardif, incomplet ou frauduleux peut être contesté. Une vente occupée, sans congé, reste possible : le bail se poursuit alors avec l’acquéreur.

Référence : Service-Public.fr : préavis et formalités du congé donné par le bailleur.

Checklist avant la remise des clés

• Décence, sécurité, surface et DPE vérifiés.

• Loyer contrôlé selon la commune et la situation du logement.

• Dossier candidat limité aux justificatifs autorisés et évalué sans discrimination.

• Bail adapté au type de location, annexes et diagnostics prêts.

• État des lieux d’entrée, inventaire du mobilier si nécessaire et remise des clés organisés.

• Dépôt de garantie et mode de paiement des charges correctement indiqués.

• Assurance du locataire vérifiée au moment requis et documents archivés.

À retenir

Une location solide commence avant la signature : logement décent, loyer vérifié, sélection documentée, bail conforme et annexes complètes. Pendant le bail, la qualité des justificatifs et le respect des délais comptent autant que le contrat lui-même.

En cas de doute sur un congé, un logement potentiellement non décent, un complément de loyer ou une situation locale particulière, consultez l’ADIL de votre département ou un professionnel du droit avant d’agir.