Première mise en location : la checklist complète en 2026

Une première mise en location se prépare plus facilement quand les décisions sont prises dans le bon ordre. Commencez par vérifier le logement et les règles locales. Le loyer, l’annonce et le bail viennent ensuite. Cette méthode évite de promettre un logement ou un prix avant d’avoir validé sa conformité.

1. Choisir le type de location

Location vide, meublée classique et bail mobilité n’ont pas la même durée, le même mobilier obligatoire, le même dépôt de garantie ni le même régime fiscal. Une location meublée utilisée comme résidence principale doit contenir la liste minimale d’équipements prévue par les textes ; quelques meubles épars ne suffisent pas.

Votre choix doit aussi correspondre à la demande locale et à votre organisation. Un meublé demande un inventaire détaillé et entraîne généralement davantage de suivi du mobilier.

Référence : Service-Public.fr : différences entre logement vide, meublé et bail mobilité.

2. Contrôler la décence avant toute annonce

Vérifiez la surface, la sécurité des équipements, l’aération, l’eau potable, le chauffage, les sanitaires et l’absence de nuisibles. La pièce principale doit offrir au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d’au moins 20 m³, sous réserve de règles locales plus strictes.

En 2026, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué dans le cadre d’un nouveau bail d’habitation, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite en métropole. Faites les travaux nécessaires avant de commencer les visites, puis conservez les factures et notices.

Référence : Service-Public.fr : logement décent en métropole.

3. Faire réaliser les diagnostics

Préparez le dossier de diagnostic technique avant la signature. Selon le logement et sa localisation, il comprend notamment le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb, les états des installations de gaz et d’électricité de plus de quinze ans, l’état des risques et le diagnostic bruit.

Contrôlez la durée de validité de chaque document et l’adresse exacte du bien. Un diagnostic existant n’est pas forcément encore utilisable pour une nouvelle location.

4. Vérifier le loyer applicable à l’adresse

Comparez le bien à des logements réellement similaires, mais ne vous arrêtez pas au marché. En zone tendue, l’évolution du loyer entre deux locataires peut être encadrée. Dans certaines communes, un loyer de référence et un loyer de référence majoré s’ajoutent à ces règles.

Le traitement des charges dépend du bail : provisions avec régularisation, ou forfait dans les cas où il est autorisé. Séparez clairement loyer hors charges et charges dans l’annonce et le contrat.

Référence : Service-Public.fr : fixation du loyer d’un logement privé.

5. Rédiger une annonce factuelle

Indiquez la localisation, la surface, le nombre de pièces, le type de location, le loyer, les charges, le dépôt de garantie, la disponibilité et les informations énergétiques obligatoires. Décrivez les qualités réelles du logement sans masquer une contrainte importante.

Des photos lumineuses et fidèles réduisent les visites inutiles. Retirez les documents personnels, plaques et visages avant publication. Si la commune impose un permis de louer ou une déclaration préalable, accomplissez la démarche avant la mise en location.

6. Organiser les candidatures sans règle inventée

Il n’existe pas de règle légale générale imposant à tout locataire de gagner trois fois le loyer. Un bailleur ou un assureur peut utiliser des critères de solvabilité, mais ils doivent rester objectifs, cohérents et non discriminatoires.

Demandez uniquement les justificatifs autorisés pour l’identité, le domicile, l’activité et les ressources. N’exigez aucune somme pour réserver le logement avant la signature. Si vous envisagez une garantie loyers impayés, vérifiez ses conditions avant d’accepter le dossier : elles peuvent limiter le cumul avec une caution personnelle, sauf exceptions.

Référence : Service-Public.fr : justificatifs autorisés pour un candidat et sa caution.

7. Préparer le bail et ses annexes

Utilisez un contrat correspondant au type de location et à jour des mentions applicables. Joignez les diagnostics, la notice d’information, l’état des lieux, et, selon le cas, l’inventaire du mobilier, un extrait du règlement de copropriété ou les informations sur l’encadrement du loyer.

Pour un bail vide conclu par un particulier, la durée minimale est en principe de trois ans. Pour un meublé classique, elle est en principe d’un an, ou neuf mois pour un étudiant. Le dépôt de garantie maximal est d’un mois hors charges en vide et de deux mois hors charges en meublé classique.

Référence : Service-Public.fr : rédaction du bail d’un logement vide.

8. Réaliser un état des lieux précis

Inspectez le logement pièce par pièce, relevez les compteurs et décrivez les sols, murs, plafonds, équipements et clés. Des photos datées peuvent compléter le document, à condition d’être rattachées clairement à l’état des lieux signé.

Pour un meublé, ajoutez un inventaire et un état détaillé du mobilier. Remettez immédiatement un exemplaire signé à chaque partie. Le locataire dispose ensuite d’un délai pour demander certaines modifications à l’état des lieux d’entrée selon les règles applicables.

Référence : Service-Public.fr : état des lieux d’entrée.

9. Finaliser la remise des clés

• Faire signer le bail et les éventuels actes de caution.

• Encaisser seulement les sommes exigibles à la signature.

• Vérifier l’attestation d’assurance du locataire.

• Signer l’état des lieux et l’inventaire éventuel.

• Remettre toutes les clés et en noter le nombre.

• Archiver le dossier complet dans un espace protégé.

10. Déclarer correctement les revenus

Les loyers d’une location vide relèvent des revenus fonciers. Ceux d’une location meublée relèvent des BIC et supposent des formalités distinctes. Identifiez votre régime avant la première déclaration et conservez un suivi séparé des recettes, charges et justificatifs.

Référence : Impots.gouv.fr : déclarer ses locations immobilières.

À retenir

Pour une première location, l’ordre protège : type de bail, décence, diagnostics, loyer, annonce, candidature, contrat, état des lieux, puis remise des clés. Ne considérez ni une pratique d’assureur ni une habitude de marché comme une règle légale universelle.

En cas de doute sur le loyer, un permis de louer ou une clause du bail, l’ADIL de votre département peut vous orienter gratuitement avant la signature.