Fiscalité immobilière : les repères utiles au bailleur en 2026

La fiscalité d’un logement loué dépend d’abord d’une question simple : le bien est-il loué vide ou meublé ? Ce choix détermine la catégorie de revenus, les régimes possibles et les charges à traiter. Avant de comparer deux options, partez donc de votre situation réelle et de l’année de revenus concernée.

Point de vigilance : les règles fiscales évoluent régulièrement. Cet article donne des repères généraux à jour en 2026 ; une option au réel, une vente ou un montage en société mérite une simulation adaptée avec un professionnel.

Location nue : revenus fonciers, micro ou réel

Les loyers d’une location non meublée relèvent des revenus fonciers. Le micro-foncier s’applique en principe lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € et qu’aucune exclusion liée au bien ou à un régime particulier ne s’applique. L’administration calcule alors un abattement forfaitaire de 30 % ; les charges ne sont pas déduites une seconde fois.

Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique. Il reste également possible d’opter pour le réel sous le seuil : cette option engage en principe pour trois ans et concerne l’ensemble des revenus fonciers du foyer. Le réel permet de déclarer les charges effectivement déductibles, selon leur nature et les justificatifs conservés.

Dans un exemple volontairement simple, 12 000 € de loyers bruts donnent une base de 8 400 € au micro-foncier après l’abattement de 30 %. Au réel, le résultat dépend des seules charges fiscalement déductibles : un décaissement n’est pas automatiquement une charge déductible.

Référence : Impots.gouv.fr : déclarer les loyers d’un logement vide.

Location meublée : des revenus imposés en BIC

Les recettes d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Pour les revenus 2025, l’administration indique notamment un seuil micro-BIC de 77 700 € pour la location meublée de longue durée, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Les meublés de tourisme non classés suivent désormais des seuils et abattements différents : il ne faut pas leur appliquer mécaniquement les règles de la location longue durée.

Au régime réel, les charges admises et l’amortissement peuvent réduire le résultat imposable, dans les limites fiscales applicables. Cela ne signifie pas que l’opération devient « sans impôt » dans tous les cas. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel doivent en principe être réintégrés dans le calcul de la plus-value d’un loueur en meublé non professionnel, sous réserve des exceptions prévues par les textes.

Références : Impots.gouv.fr : régimes d’imposition de la location meublée et calcul de la plus-value d’un bien loué meublé.

Impôts locaux : vérifier l’avis et l’usage du logement

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. Sa base repose sur la valeur locative cadastrale, revalorisée, à laquelle s’appliquent les taux votés localement. Une évolution du bien ou des taux de la collectivité peut donc faire varier le montant. Des exonérations existent dans certaines situations, mais elles dépendent du logement, du contribuable et parfois d’une décision locale.

La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais reste applicable à certaines résidences secondaires. Une commune située dans une zone concernée peut voter une majoration ; des cas d’exonération existent. Pour un logement loué, l’usage réel et l’occupation au 1er janvier doivent être examinés plutôt qu’une règle résumée en une phrase.

Références : Impots.gouv.fr : calcul de la taxe foncière et Service-Public.fr : taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Pinel : un dispositif fermé aux nouveaux investissements

Le dispositif Pinel concernait les acquisitions ou constructions éligibles réalisées jusqu’au 31 décembre 2024. Il n’est donc plus possible de présenter Pinel comme une réduction ouverte à un nouvel achat en 2026.

Les investisseurs déjà engagés doivent toutefois continuer à respecter leurs obligations : location nue à titre de résidence principale, durée d’engagement, plafonds de loyer et de ressources, déclarations et conservation des pièces. Selon la date et les caractéristiques de l’investissement, les taux et les possibilités de prorogation diffèrent.

Référence : Impots.gouv.fr : investissements Pinel réalisés jusqu’au 31 décembre 2024.

Travaux, déficit foncier et structure de détention

Au réel, certaines dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de gestion, d’assurance ou d’intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers. Leur traitement dépend de la nature exacte des travaux et du régime fiscal. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne se traitent pas comme de simples réparations.

Une SCI n’apporte pas, à elle seule, un avantage fiscal. Une SCI à l’impôt sur le revenu et une SCI à l’impôt sur les sociétés produisent des conséquences très différentes pendant la détention, lors de la distribution et à la revente. Le choix répond autant à des objectifs de détention et de transmission qu’à une question d’impôt immédiat.

Bien comparer avant de choisir

• Identifiez la catégorie : location nue, meublée longue durée ou meublé de tourisme.

• Reconstituez les chiffres : loyers encaissés, charges déductibles, travaux, intérêts et horizon de détention.

• Comparez micro et réel sur plusieurs années : pas uniquement sur la première déclaration.

• Anticipez la sortie : une économie pendant la location peut modifier le calcul à la revente.

• Documentez vos choix : factures, baux, tableaux d’amortissement, déclarations et justificatifs doivent rester cohérents.

À retenir

La bonne lecture commence par séparer les régimes : revenus fonciers pour la location nue, BIC pour la location meublée, puis micro ou réel selon les seuils, les exclusions et votre option. En 2026, deux réflexes évitent beaucoup d’erreurs : ne plus présenter Pinel comme ouvert aux nouveaux achats et intégrer les nouvelles conséquences de l’amortissement LMNP lors d’une future vente.

Pour une décision engageante — option au réel, travaux importants, passage en société ou cession — faites valider la simulation par un expert-comptable, un notaire ou un fiscaliste connaissant votre dossier.